解读人：林豪育，雷州市住房和城乡建设局党组书记、局长。

　　《雷州市房产管理局 雷州市财政局关于印发〈雷州市住宅专项维修资金管理实施细则〉的通知》(雷房[2017]38号）将于2023年1月1日失效。为进一步规范我市住宅专项维修资金管理工作，保证我市住宅专项维修资金管理工作有法可依。我局已联合市财政局参照《湛江市住房和城乡建设局湛江市财政局关于湛江市市区住宅专项维修资金管理的实施细则》与结合我市实际制定《雷州市住房和城乡建设局 雷州市财政局关于雷州市住宅专项维修资金管理的实施细则（以下简称《细则》）》，现针对细则作如下的政策解读：

　　一、修订的背景和必要性

　　《细则》自2018年颁布施行后，对规范雷州市住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”）的归集、使用和管理等方面工作发挥了积极的影响，有效促进维修资金管理水平提升，为维护维修资金各参与方的合法权益提供了制度保障。

　　《细则》有效期为五年，在实施期间，作为房屋“养老金”的维修资金的归集金额和使用金额均不断增加，维修资金余额从2017年3千多万元增加至2022年1亿元，与此同时，新建物业（尤其未出售部分）首期维修资金归集力度不足、维修资金使用效率低等问题未得到有效解决，加上今年施行的《中华人民共和国民法典》关于业主共同决定的事项和表决标准有所变更，以及我市部分职能部门在维修资金监管相关的职责有所调整等新问题、新情况出现，亟需对《细则》进行修订，进一步加强制度建设，全面促进维修资金管理能力提升。

　　二、法律政策依据

　　（一）国家法律法规：

　　1、《中华人民共和国民法典》

　　2、《住宅专项维修资金管理办法》

　　3、《国务院物业管理条例》

　　（二）地方性法规：

　　1、《广东省物业管理条例》

　　2、《湛江市物业管理暂行办法》

　　（三）部门规章、上级规范性文件、政策性文件：

　　1、《住宅专项维修资金管理办法》

　　2、《住房城乡建设部关于废止<物业服务企业资质管理办法>的决定》（中华人民共和国住房和城乡建设部令第39号）

　　3、《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规﹝2020﹞10号）

　　4、《广东省建设厅、广东省财政厅关于贯彻建设部财政部<住宅专项维修资金管理办法>关问题的通知》

　　（四）参考规定：

　　1、《湛江市市区住宅专项维修资金管理的实施细则》

　　三、修改程序说明

　　《细则》由市住建局、市财政局等两个单位负责修订，并于2022年12月14日分别向市自然资源局、市城市管理和综合执法局等部门征求《细则》意见；12月15日，在雷州市人民政府网（网址：http://www.leizhou.gov.cn/hdjlpt/yjzj/answer/25582）公开征求公众对《细则》（征求意见稿）的意见；在完成意见收集后，市住建局委托局律师顾问对《细则》进行研究并出具法律意见书，召开局务会议通过最终形成《雷州市住宅专项维修资金管理实施细则》,送市司法局审查通过，发布新《细则》后，原《细则》在有效期满后自动失效。

　　四、主要内容说明

　　原《细则》共分六章四十一条，修订后的《细则》基本沿用了原有框架，采用总分框架，分六章四十三条，各章分别为：

　　第一章 总则

　　第二章 交存

　　第三章 使用

　　第四章 监管

　　第五章 相关责任

　　第六章 附则

　　第一章“总则”主要阐明了本文件的制定依据、适用范围以及对专有名词的解释等内容；第二章“交存”确立了交存维修资金的相关机制；第三章“使用”主要明确了使用维修资金的程序；第四章“监管”建立了涵盖维修资金实施管理、增值、清缴、信息公开、审计、财务管理和会计核算制定等内容的监督管理体系；第五章“相关责任”界定了市主管部门和其他相关职能部门的职责；第六章“附则”是对前述内容的补充以及明确解释部门和施行时间。

　　修订后的《细则》是对原《细则》实施五年的经验、成效、问题等情况进行总结分析的基础上，借鉴省内其他城市的管理经验和做法，对维修资金的交存、使用、管理、监管和责任主体等方面的条款作出了进一步完善和修订。主要解决了如下问题：

　　1、完善维修资金交存机制

　　维修资金对于房屋使用具有十分重要的意义，确保维修资金足额按时交存，拓宽维修资金交存来源，将更多符合条件的物业住宅小区纳入维修资金应用范围，是《细则》“交存”部分规定的主要目的之一，本次关于维修资金交存的主要修订内容为：

　　（1）考虑到老旧小区较高的维修需求，在参考《珠海市物业专项维修资金管理办法》关于交存维修资金的做法后，在《细则》第九条增加“首期住宅专项维修资金按以下标准交存”的描述，扩大了一次性交存标准的适用范围，为2008年2月1日前取得预售证的住宅项目（即一般而言的老旧小区）在首次维修资金时增加了按新建物业一次性交存维修资金的维修的选项，为解决老旧小区长期失修失养、公共配套设施不齐全等实际问题提供资金保证，同时也能增加老旧小区交存维修资金的灵活性，将更多物业小区吸纳进维修资金的应用范围，使物业小区的维修更规范；

　　（2）为有效解决欠交、拖欠甚至挪用新建物业维修资金的问题，在沿用了原《细则》将交存对象分为购房人和开发建设单位（尚未出售房屋或自留房的所有权人）两类做法的基础上，通过要求“凭专户管理银行出具的住宅专项维修资金缴款单”方能办理“商品房买卖合同备案”，基本能为保证维修资金按时足额交存提供了程序保障；但针对尚未出售或开发建设单位自留的商品房的交存维修资金方面，将以往要求在“办理初始登记时交存”的做法，调整为需在“在申请注销商品房项目预售款监管前”由开发建设单位交存，基本封堵了开发建设单位有意拖欠甚至挪用未售或不售的商品房维修资金的漏洞。

　　2、调整适应《中华人民共和国民法典》

　　《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，其中的物权编大体都继承了《物权法》的内容并继续发挥《物权法》的作用，但对部分内容重新制定了规范，在第二百七十八条关于业主共同决定的事项中，业主的决策比例较《物权法》有所改变，且“使用和筹集建筑物及其附属设施的维修资金”分离，并对应了不同的决策比例。为保持与《中华人民共和国民法典》中有关规定的一致，《细则》对续交、使用维修资金和维修资金增值等涉及业主共同决定事项和决策比例的内容进行了相应的调整。

　　3、进一步规范代管维修资金

　　（1）原《细则》第二十二条规定，市区维修资金统一由市房产主管部门（即现市住房城乡建设部门）代管，该做法与原《细则》第十七条关于维修资金划转业主大会管理后的使用程序相矛盾，且也未符合《住宅专项维修资金管理办法》第十五条关于将维修资金划转业主大会管理的规定的原意，因此，修订后的《细则》在参考《广州市物业专项维修资金管理办法》的做法后，对相关表述作出调整，为代管维修资金增加了“业主大会成立前，或者业主大会成立后未要求划转住宅专项维修资金”的前提，使表述更准确、严谨，也符合上级规范性文件的原意。

　　（2）在第二十二条物业管理区域内发生下列危及房屋使用安全和人身财产安全的紧急情况的，可以依法使用建筑物及其附属设施的维修资金进行应急维修，参照广东省物业管理条例(修订草案建议稿)第七十四条，物业管理区域内发生下列危及房屋使用安全和人身财产安全的紧急情况的，可以依法使用建筑物及其附属设施的维修资金进行应急维修：楼体天面、外墙防水损坏造成渗漏的......增加具体细化到五种紧急情况可以使用应用范围，有效发挥维修资金应急作用。以及明确物业服务人及业主和相关部门的在发生紧急情况前后职责。

　　4、调整部门监管职责

　　根据《中共雷州市委 雷州市人民政府关于印发《雷州市机构改革方案》的通知（雷发〔2019〕1号）文件要求，关于行政处罚的相关工作移交雷州市城市管理和综合执法局负责执行，有关表述已作调整。

　　修订后的《细则》基本沿用了原有制度，包括维修资金交存机制，维修资金使用机制、维修资金管理机制以及监管体系。

　　（1）维修资金交存机制，明确了维修资金的交存主体、交存方式、交存标准、交存时机、交存流程，并通过将交存维修资金设置为商品房买卖合同备案和注销商品房项目预售款监管的前提，保障了维修资金交存到位。

　　（2）维修资金使用机制，明确了维修资金什么情况可以用、由谁申请、怎么分摊、怎么用等工作的具体流程和做法。

　　（3）维修资金管理机制，明确了维修资金代管机构、处置资金存款收益、实施资金增值、公开信息以及审计监督等方面的内容。

　　（4）维修资金监管体系，主要构建了以市住房城乡建设部门对维修资金活动监管为主，其他职能部门各司其职的监管体系。