雷府〔2015〕75号

雷州市人民政府

关于进一步加强和规范房地产

市场管理工作的通知

各镇人民政府，各街道办事处，市政府各部门、各直属机构：

　　为进一步加强我市房地产业的规范管理，切实维护消费者和房地产开发企业的合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国发票管理方法》等法律法规的规定，现就进一步加强和规范我市房地产市场管理工作通知如下：

　　一、规范商品房的交易价格行为

　　（一）商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。商品房开发中各项基础设施建设，包括供水、供电、供气、门窗、通讯、安全监控系统、信报箱等建设费用，一律计入开发建设成本之中，不得以任何名义将应在商品房销售价格内的成本（费用）改为在价外另行收取。

　　（二）经营者在取得商品房预售许可证之前，不得以任何名目向购房者收取预订款性质的费用。

　　（三）房地产开发企业要严格执行明码标价制度，在取得预售许可之后，房地产开发企业要在10个工作日内一次性公开全部准售房源及每套商品房价格，通过新闻媒体、网络等发布的价格信息应与在销售现场公示的价格信息保持一致，不得在标价之外加价销售商品房，不得在明码标价之外加收任何未予标明的费用。

　　（四）商品房交易及产权转移等过程中的中介服务，应当由购房者自愿选择，经营者不得强制服务、强制收费。凡属房地产开发企业自行委托的中介服务，所需费用全部由房地产开发企业负担，不得转嫁给购房者。

　　（五）经营者代收代付的收费项目属于政府定价或政府指导价的，必须严格按政府规定的相关价格执行。

　　（六）经营者必须兑现销售时的各项价格承诺。商品房买卖合同签署后，经营者不得自行决定增加新的收费项目或提高包括售房时公示或承诺的前期物业服务收费在内的收费标准。

　　（七）商品房交付使用的水、电、气等商品和服务价格，必须严格执行政府的相关规定，不得擅自加收费用。

　　（八）房地产开发企业违反价格法律、法规和本规定的价格行为的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等有关法律法规予以查处。

　　二、规范商品房税费征收管理

　　（九）根据《中华人民共和国税收征收管理法》和相关税收实体法及条例的规定，商品房交易房地产开发企业应依法依规缴纳以下税费：1.营业税；2.城市维护建设税；3.教育费附加；4.地方教育费附加；5.堤围防护费；6.印花税；7.预缴土地增值税并依法进行清算；8.预缴所得税；9.土地使用税；10.法律法规规定的其他税费。

　　（十）根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，购房者应按成交价乘相应税率缴纳契税。具体税率分别为：1.从2010年10月1日起，对个人购买90平方米及以下且属家庭唯一住房的普通住房，按1%税率征收契税；2.从2010年10月1日起，对个人购买90平方米至144平方米的普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1.5%税率征收契税；3.其他情况的按3%税率征收契税。根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，契税应由业主自行到税务部门缴纳。如业主确需委托房地产开发企业代理缴交契税的，须经税务部门委托，房地产开发企业方可代理缴纳契税。

　　（十一）营业额为房地产开发企业销售商品房向购房者收取的全部价款和价外费用（如手续费、服务费、基金、代收款项及其他各种性质的价外费用）;凡价外费用，均应并入营业额计算缴纳税款;但价外费用不包括国家规定由购房方承担且能提供有效合法凭证的费用。

　　（十二）房地产开发企业应按月及时足额向税务机关申报缴纳营业税及其附加、土地增值税等税费，并报送纳税申报表、销售台账等资料。房地产开发企业未按照规定期限缴纳税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。经税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，税务机关可以处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；房地产开发企业逃避缴纳税款行为涉嫌犯罪的，依法移交司法机关追究其刑事责任。

　　（十三）房地产开发企业应按照《中华人民共和国税收征收管理法》、《财务制度》和有关规定设置账簿，根据合法有效凭证记账进行核算。在收取预售款、首付款、按揭款和房价款时应按照规定足额开具发票，并及时交付购房者。

　　（十四）住建、国土、房管、工商、发改、财政和金融等相关职能部门在办理行政许可和“预登记”、“房地产权证”时，应以合法有效的交易发票为依据，不能以收据、合同书、意向书或认购书代替发票，严格坚持“先税后证”原则，以发票控税，共同做好房地产行业税收管理工作。

　　三、规范商品房预（销）售合同管理

　　（十五）房地产开发企业与购房者签订商品房预（销）售合同时，一律采用住房和城乡建设部与国家工商行政管理总局联合印制的规范合同文本，商品房预（销）售合同文本及格式条款应在订立合同前向购房人明示。

　　（十六）房地产开发企业在使用规范合同文本时增加的补充内容，不得免除自己责任、加重购房人责任，或排除购房人合法权利。

　　（十七）房产管理部门应严格预售合同登记备案制度，落实购房“实名制”。对房地产销售过程中实施合同欺诈，利用虚假合同套取银行贷款、偷逃税款等违法违规行为，房产管理部门须暂停办理其商品房网上签约、商品房预告登记等房地产交易手续。工商行政管理部门要加大对合同违法和侵害消费者权益行为的查处力度；构成犯罪的，移送司法部门处理。

　　（十八）房管部门发出预售许可证后，在接到住建部门反映违法违规建筑处罚函告后，房管部门应暂扣预售许可证，并停止办理相关业务。

　　四、规范房地产项目规划建设管理

　　（十九）房地产开发项目在未足额缴纳报建相关税费前，住建部门不得审批办理工程规划许可手续。

　　（二十）对符合条件的项目办理规划审批手续时，《建设工程规划许可证》、《建设用地规划条件书》、建设项目规划总平面图的审批内容要完整、全面，标示清楚，相互对应，且与土地出让条件相一致。

　　（二十一）在完备施工许可手续后，住建部门要严格履行放验线职责，加强监管，防止出现超出红线建筑行为。在进行放点验线时，住建部门要通知国土部门共同参与。在放点验线和巡查监管过程中发现超出土地权属界线建设的，住建部门要依法依规拆除，并及时函告国土部门。

　　（二十二）国土部门要加强巡查，及时发现和制止违法违规用地行为，在接到住建部门反映违法违规用地函告后，要依法依规及时查处。

　　（二十三）在项目建设过程中，凡是涉及配建保障性住房的应优先建设保障性住房，对未按要求优先建设保障性住房的，其商品住宅不得向社会预售。凡是涉及回迁安置用房的，应按征收时的公示方案优先建设回迁安置用房，征收部门出具安置回迁用房的相关手续后，其商品住宅方可向社会预售。

　　（二十四）建设工程完工后，建设单位必须委托具有资质的测绘单位进行工程竣工规划测量，出具工程竣工规划测量成果报告；住建部门接到建设单位规划核实申请后，要在5个工作日内组织对建设项目总平面规划布局、主要技术经济指标及公共服务设施等内容进行规划核实。符合条件的，在5个工作日内核发《建设工程规划许可证》（正本）和《建设工程规划核实意见书》；不符合条件的，责令限期改正。无法采取改正措施消除影响的，限期拆除；不能拆除的，没收实物或者违法收入，并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

　　五、规范房地产项目竣工综合验收管理

　　（二十五）住建部门负责全市房地产开发项目竣工综合验收及备案的组织实施。房地产开发企业应当向住建部门提出综合验收申请，住建部门收到申请后要在一个月内牵头组织国土、消防、人防、环保、质监、水务、气象、供电、供水、通信、广播电视、公用事业、街道办等有关部门和单位组成综合验收工作小组，共同进行验收。各验收单位根据各自职责分别进行单项验收，对符合条件的项目，各验收单位在7个工作日内出具相应的竣工验收合格证明。住建部门要在7个工作日内完成对各验收部门证明的审核，并下达综合验收合格通知单，允许交付使用。

　　（二十六）未经人民防空主管部门审核、验收或者审核、验收不合格，且未按国家规定的防护和质量标准进行补救或缴纳防空地下室易地建设费的项目，住建、房管等部门不得办理相关手续。

　　（二十七）对符合条件达到验收标准的，各验收部门不得以任何借口拒绝出具单项验收合格证明。综合验收合格且资料齐全的，由住建部门予以综合验收备案。综合验收不合格的，不得交付使用。因违法建设被执法部门查处而未结案的，不得进行竣工验收。在没有税务部门完税证明且未经竣工综合验收备案的项目，房管部门不予受理房屋登记申请。

　　(二十八)不按期办理住宅小区综合验收及备案手续的，责令限期补办；逾期不办的，依法予以处罚。

　　（二十九）房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房管部门。对于符合办理房产证条件的商品房，房产部门要在30个工作日内完成办证手续。

　　六、规范房地产销售和售后服务管理

　　（三十）房地产开发企业在取得商品房预销售许可证后，要在销售现场设立信息公示栏，公示内容包括预售许可情况、商品住房预售方案、开发建设单位资质、代理销售的房地产经纪机构备案情况等。

　　（三十一）房地产开发企业要主动引导购房人依期到指定银行缴存物业维修基金。

　　（三十二）房地产开发企业取得商品房楼盘测绘成果后要主动公开信息。

　　（三十三）商品房楼盘工程竣工综合验收后，房地产开发企业要主动将该楼盘的有关资料移交给前期物业管理企业代管，并列出移交清单。

　　（三十四）商品房楼盘（住宅小区）住户超过三分之二后，所在街道办会同房产管理部门指导成立业主委员会，并选举产生业主代表。

　　七、健全房地产市场监督管理机制

　　（三十五）建立商品住房销售现场巡查机制。物价、住建、房管、工商等部门要对商品住房销售和质量情况不定期地进行现场巡查。在巡查过程中发现问题，企业应及时整改，拒不整改或有意拖延怠慢的，有关部门要按照有关法律法规处理，并将违法违规行为记入企业信用档案，定期在有关媒体进行公示。

　　（三十六）加强房地产信用管理。有关部门要积极拓展房地产信用档案功能和覆盖面，发挥信用档案作用，将销售行为、住房质量、交付使用、信息公开等方面内容纳入房地产信用体系，信用档案应当作为考核企业资质的依据。对违法违规销售、存在较为严重的质量问题、将不符合交付条件的住房交付使用、信息公开不及时不准确等行为，应当记入房地产开发企业信用档案，予以公开曝光。

　　（三十七）健全信息共享机制。住建部门要建立电子信息平台，及时准确公布建设项目相关信息。有关职能部门要加强沟通和协调，建立健全信息共享、情况通报机制，共同监管房地产行业的经营行为。

　　（三十八）落实人员责任追究制度。加强对违法违规企业相关责任人的责任追究。对造成重大工程质量事故或违反合同经营、违反规划建设，造成严重影响的房地产开发企业法定代表人、负责人，由相关职能部门依法追究其相应法律责任。房管部门在预售商品住房管理中存在工作不力、失职渎职的，追究房管部门相关责任人员和负责人行政责任；住建、国土、消防、人防、环保、质监、水务、气象、供电、供水、通信、广播电视、公用事业等验收部门在办理工程验收工作中，出现拖拉延误，失职渎职，不依时办理业务的，追究验收单位相关责任人员和负责人行政负责；对房地产开发企业违法占用土地进行建设，国土部门不予及时制止纠正的，追究国土部门相关责任人员及负责人行政责任；对房地产开发企业违反规划违法建设或违规改变建筑物使用功能，住建部门不予及时制止纠正的，追究住建部门工作人员及负责人的行政责任；对房地产开发企业违反规定收取有关税费，物价主管部门不及时制止和依法立案查处的，追究物价部门相关责任人员和负责人行政责任；对以权谋私、玩忽职守的，追究有关责任人的行政和法律责任。

　　（三十九）实施监督检查责任制度。房地产主管部门要建立商品住房市场动态监管制度，加强销售现场巡查。有关职能部门要加强协作和配合，建立健全房地产行业违法违规行为联合查处机制，全面强化监管力度。有关职能部门要畅通举报投诉渠道，重视和支持舆论监督，积极妥善处理矛盾纠纷，并及时公布处理结果，维护社会和谐稳定。

　　上述规定与国家相关法律法规相悖的，依照国家相关法律法规执行。

　　本通知自印发之日起施行。

　　雷州市人民政府

　　2015年11月23日

　　公开方式：主动公开