解读人：柯振飞，雷州市农业农村局党组书记、局长。

　　一、制定文件的目的

　　制定《雷州市农村宅基地和住宅建设管理暂行办法》，是为了更好贯彻落实《广东省农业农村厅 广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3 号）文件精神，规范我市农村宅基地和住宅建设管理，保障农村村民居住权益，加快美丽宜居乡村建设。

　　 二、制定文件的必要性

　　（一）农村建房现状要求

　　多年以来，由于农村宅基地和住房建设管理政策缺位，导致当前我市农村宅基地分配管理、镇人民政府农村宅基地审批和执法机制仍未有效建立。部分农村住宅未能按照先规划、后许可、再建设的要求进行建设，不严格落实“一户一宅”的法律规定，新增农村宅基地用地指标落实难，农村村民“一户多宅”、占用耕地林地建房现象严重，跟党中央实施乡村振兴战略的部署要求差距较大。因此，必须尽快出台农村宅基地审批管理制度，对我市农村宅基地和住房建设进行制度化、规范化管理。

　　（二）政策文件要求

　　《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）要求“按照部省指导、市县主导、乡镇主责、村级主体的要求，各地要建立健全农村宅基地管理机制。省级农业农村、自然资源等部门要主动入位，加强制度建设，完善相关政策，指导和督促基层开展工作”。

　　《广东省农业农村厅 广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）要求“建立部省指导、市县主导、乡镇主责、村级主体的农村宅基地管理机制。各级农业农村、自然资源等部门要主动入位，加强制度建设，完善相关政策，指导和督促基层开展工作”。

　　《湛江市人民政府关于印发湛江市农村宅基地和住宅建设管理暂行办法的通知》（湛府规〔2022〕4 号）要求“县级人民政府应当建立健全‘县级主导、乡镇主责、村级主体’的工作机制，加强对本行政区域内农村宅基地和住宅建设管理工作的组织领导，统筹组织协调相关部门、乡镇政府、村级组织依法履行职责，应当根据相关法律法规政策和本暂行办法规定，制定出台县级农村宅基地和住宅建设管理制度”。

　　因此，迫切需要建立健全我市农村宅基地和住房建设管理制度，以规范农村宅基地和住宅建设管理，满足农村村民住宅建设合理用地需求，建设美丽宜居乡村。

　　三、文件主要内容

　　《雷州市农村宅基地和住宅建设管理暂行办法》共七章53条。

　　第一章 总则（第1-6条），主要是阐述目的和依据、适用范围和术语释义、基本原则和要求、政府和村级组织职责、部门分工、宣传引导和社会监督。

　　第二章 规划和用地（第7-12条），主要是阐述规划分类管控、布局和用地规模、用地计划和指标、建房选址要求、宅基地用地面积标准、规划建设要求。

　　第三章 农村宅基地审批和乡村建设规划许可（第13-22条），主要阐述一户一宅、“户”的定界、申请主体资格、提出申请、审查审核、审批程序、编码规则、不予批准宅基地的情形、公开办事。

　　第四章  农村住宅建设管理（第23-40条），第一节“农户建房”主要阐述农户建房类型和要求、原址重建或改扩建的情形和程序、施工许可、建房验线、开工期限、住宅设计、建房技术服务、施工主体、住宅质量和安全、规划核实和竣工验收、不动产登记、使用安全、配套设施，第二节“集体建房”主要阐述集体建房、参与资格、集体建房程序和要求、集体建房竣工验收、集体建房不动产登记。

　　第五章  农村宅基地和住宅流转与利用（第41-44条）主要阐述流转范围和条件、转让赠与互换的程序、宅基地收回、宅基地及地上物继承规定。

　　第六章  监督管理与法律责任（第45-50条），主要阐述监管机制、监督检查、公职人员违法违规行为的追究、违法建房的处罚、强制执行、违反质量安全规定的处罚、非法转让宅基地的处理。

　　第七章  附则（第51-53条），主要阐述参照参考和施行日期。

　　四、制定文件的政策依据

　　（一）国家法律法规：《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》等。

　　（二）广东省地方性规章：《广东省城乡规划条例》等。

　　（三）国家部委规章和政府规章：《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）、《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《自然资源部 农业农村部关于保障农村村民住宅建设合理用地的通知》（自然资发〔2020〕128号）、《住房城乡建设部关于切实加强农房建设质量安全管理的通知》（建村〔2016〕280号）、《广东省人民政府关于农村村民非法占用土地建住宅行政执法权的公告》（粤府函〔2020〕84号）、《广东省农业农村厅 广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）、《湛江市人民政府关于印发湛江市农村宅基地和住宅建设管理暂行办法的通知》（湛府规〔2022〕4 号）、《湛江市人民政府关于印发湛江市城市规划区内村民建房管理办法（试行）的通知》等。

　　五、适用范围

　　本市行政区域内的农村宅基地和住宅建设管理。

　　六、专业术语

　　农村宅基地，是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

　　农村村民，是指农村宅基地所属的本市农村集体经济组织的成员。

　　农村住宅，是指农村村民在农村宅基地上按照农村宅基地及住宅建设管理相关规定建设的供其居住的房屋。

　　集体建房，是指农村集体经济组织受村民委托，在村域或者镇域范围内，统一规划、统一设计、集中建造住宅的活动。

　　七、农村宅基地和住宅建设管理原则

　　坚持规划先行、一户一宅、节约土地、高效利用原则，尊重农村公序良俗。农村住宅应当符合安全环保、适用美观的要求，体现当地历史文化、地域特色和乡村风貌。

　　八、村庄规划要求

　　应当根据村庄类型、国土空间开发保护的实际需要以及农村村民的实际建设住宅需求，编制国土空间总体规划和村庄规划等详细规划，统筹安排农村宅基地规模和布局，为农村村民住宅建设用地预留空间，满足农村村民住宅建设合理用地需求。

　　九、农村宅基地选址要求

　　农村住宅建设应当按照乡镇国土空间规划、村庄规划管控要求选址，尽量使用农村原有宅基地和村内空闲地，不得占用永久基本农田，不得占压生态保护红线；禁止在自然保护地范围内新建住宅；严格控制占用耕地建设住宅；不得在削坡建房风险点、地质灾害隐患点周边、评估认定存在地质灾害风险的地质灾害易发区以及河道管理范围等危险区域选址建设住宅；不得在公路建筑控制区、铁路线路安全保护区、电力线路保护区、饮用水水源一级保护区、重要旅游景区景点、不可移动文物等重点区域范围建设住宅。

　　十、农村宅基地指标落实要求

　　农村住宅建设应当尽量使用农村原有宅基地和村内空闲地。涉及新增建设用地的，应当取得土地利用计划指标，依法办理农用地转用或未利用地转用审批手续。

　　农村住宅建设用地计划指标实行单列管理。县级人民政府自然资源主管部门会同同级农业农村主管部门按年度开展农村住宅建设用地需求情况统计调查，逐级上报自然资源部在全国年度用地计划指标中单列安排实报实销，当年保障不足的，在下一年度优先安排保障。使用农村村民住宅用地计划的新增建设用地，应单独组卷办理农用地转用或未利用地转用审批手续，并附具《农村宅基地和住宅建设（规划许可）审批表》。

　　十一、农村宅基地面积标准

　　本市农村宅基地的用地面积按下列标准执行：

　　（一）平原地区和城市郊区每户80平方米以下；

　　（二）丘陵地区每户120平方米以下；

　　（三）山区每户150平方米以下。

　　农村宅基地所属区域的地形类型，由市人民政府结合国土调查、地形地貌等情况确定。

　　十二、农村宅基地和住宅建设规划建设要求

　　农村住宅建设应当按照先规划、后许可、再建设的要求，依法办理建设规划许可和用地批准手续。在城镇开发边界外建设农村住宅，由市人民政府自然资源主管部门核发或者委托镇人民政府核发《乡村建设规划许可证》。

　　十三、农村宅基地分配和使用要求

　　农村宅基地分配应当严格执行“一户一宅”原则，农村村民一户只能拥有一处农村宅基地，面积不得超过本暂行办法规定的标准。城镇开发边界外人均土地少、不能保障一户拥有一处农村宅基地和城镇开发边界内的村庄，一般不再安排单宗分散的农村宅基地，在充分尊重农村村民意愿的基础上，采取集体建房等措施，保障村民实现户有所居。

　　十四、农村宅基地申请条件

　　农村集体经济组织成员符合下列条件之一的，可以以户为单位（以下称农户）申请使用农村宅基地：

　　（一）农户在本集体经济组织没有取得农村宅基地的；

　　（二）因发生或者防御自然灾害、实施村庄规划及进行镇村公共设施和公益事业建设，农户需要搬迁安置的；

　　（三）因危房改造、村庄布局调整，或者取得的农村宅基地面积明显少于市限额标准等原因，需异址新建、原址重建、改扩建，且农户不存在一户多宅情形的；

　　（四）县级以上人民政府规定的其他情形。

　　十五、农村宅基地申请需提交资料要求

　　农户申请农村宅基地和规划建房许可应当以书面形式向本农村集体经济合作社提出，并提交如下资料：

　　1.《农村宅基地和住宅建设（规划许可）申请表》

　　2.《农村宅基地使用承诺书》

　　3.申请人及户内成员身份证明

　　4.有资质单位测绘的比例尺为1:200至1:500的农村宅基地宗地图

　　5.住宅设计图件（或通用图集）

　　十六、《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》办理程序

　　（一）符合条件的农户提交书面申请材料；

　　（二）农村集体经济组织审查：资料审查、公示公告、审核上报；

　　（三）村委会审核：资料审查、审核上报；

　　（四）镇人民政府审批：资料审查、现场勘查、核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》。

　　十七、不予审批情形

　　农户申请农村宅基地建设农村住宅，有下列情形之一的，不予批准：

　　（一）不是本农村集体经济组织成员或者不具备认定为户的条件的；

　　（二）分户前的农户存在一户多宅，分户后仍可满足“一户一宅”标准的；

　　（三）已取得农村宅基地且不属于申请原址重建、改扩建的；

　　（四）申请使用的农村宅基地不符合国土空间规划、村庄规划或者相关专项规划的；

　　（五）申请拆除原有住宅易址新建，但拒绝签订原有农村宅基地退回协议的；

　　（六）申请使用的农村宅基地存在权属争议的；

　　（七）农户将原有农村宅基地使用权转让、赠与他人，或者将农村宅基地地上住宅出卖、出租、赠与他人，以及改为经营场所等非生活居住用途后，再次申请农村宅基地的；

　　（八）农户原有农村宅基地或者农村宅基地地上住宅被依法征收后，已得到住宅实物或者货币化安置的；

　　（九）农户已参与农村集体建房，居住权益已得到保障的；

　　（十）县级以上人民政府规定的其他情形。

　　十八、农村住宅建设程序要求

　　（一）依法取得《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》；

　　（二）按照规定进行设计；

　　（三）按照规定办理施工许可证或备案；

　　（四）按照规定选择施工单位并签定建设协议；

　　（五）申请镇人民政府建设验线；

　　（六）在《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》有效期内开工建设；

　　（七）申请镇人民政府规划核实；

　　（八）农户按照规定组织验收并向镇人民政府提交竣工验收报告；

　　（九）申办供水、供电、燃气等公共服务；

　　（十）申办不动产登记。

　　规划核实和验收不合格的，不得入住使用。

　　十九、农村住宅设计要求

　　建设不含地下室的低层农村住宅，可以选用住房城乡建设主管部门提供的农村住宅设计通用图集，或者由建筑、结构专业中级以上职称的设计人员进行设计或者审核。建设非低层农村住宅的，住宅建设农户应当委托具有相应资质的设计单位设计施工图纸，也可选用农村住宅设计通用图集并由建筑、结构专业技术人员指导。

　　二十、施工许可证办理要求

　　农村住宅建设工程投资额超过100万元或建筑面积超过500平方米的，应当按照《中华人民共和国建筑法》及相关规定申请办理施工许可证。

　　农村住宅建设工程投资额在100万元以下或者建筑面积在500平方米以下的，可以不申请办理施工许可证，但在开工前须向镇人民政府备案。

　　二十一、施工单位资质要求

　　低层农村住宅建设可以委托经过培训、具备相应技能的乡村建筑工匠承建；非低层农村住宅建设应当选择具备相应资质的施工单位承建。

　　二十二、集体建房的主体

　　农村集体经济组织是农村集体建房的建设主体，负责编制建设方案、落实用地来源、筹措资金、组织建设、分配住宅、收回旧宅基地等工作。

　　二十三、参与集体建房条件

　　符合下列情形之一的农村集体经济组织成员，可以户为单位申请参与农村集体建房：

　　（一）户内未取得宅基地的；

　　（二）与本农村集体经济组织协商一致，自愿退出原有宅基地的；

　　（三）原住宅不符合村庄规划或者因国家、集体建设需要搬迁的，或者因自然灾害等原因需要集中安置的；

　　（四）县级以上人民政府规定的其他情形。

　　二十四、集体建房办理程序

　　（一）申请提出：农村集体经济组织编制建房方案，公开征求本集体经济组织成员意见，并经成员（代表）大会表决通过；

　　（二）村民委员会审查：对资料审查出具意见上报镇人民政府；

　　（三）镇人民政府审核：对资料审核并提出书面意见后报市人民政府；

　　（四）市人民政府审批：组织自然资源、住房城乡建设、农业农村等主管部门进行联合审查，市人民政府出具审批意见书；

　　（五）镇人民政府核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》：农村集体经济组织应当根据市人民政府审批同意的建房方案，依法办理《乡村建设规划许可证》和依本暂行办法办理《农村宅基地批准书》。

　　（六）办理建设施工许可证：建筑工程开工前，农村集体建房单位应当按照国家有关规定向市人民政府住房城乡建设行政主管部门申请办理施工许可证。

　　二十五、农村宅基地和住宅流转要求

　　农户依法取得的农村宅基地使用权和农村住宅的所有权，可通过转让、赠与、互换等方式在同一农村集体经济组织内部流转。

　　二十六、村宅基地和住宅流转办理程序

　　（一）申请：双方当事人应当共同向所在农村集体经济组织提出书面申请；

　　（二）组级审查：资料审查、公示公告、提出意见上报村民委员会；

　　（三）村民委员会审核：资料审核，提出意见上报镇人民政府；

　　（四）镇人民政府审批：资料审核，出具审批意见；

　　（五）组级公示：农村集体经济组织对镇人民政府审批结果进行公示；

　　（六）签定流转协议：经镇人民政府批准后双方签订流转协议，约定各自的权利义务；

　　（七）当事人可按照相关要求办理不动产转移登记。

　　二十七、收回农村宅基地情形

　　有下列情形之一的，农村宅基地所属的农村集体经济组织报经原批准用地的机关批准,可以收回宅基地：

　　（一）农户按规划实施易地建房竣工后，按《农村宅基地使用承诺书》应当退回原农村宅基地而未退回的；

　　（二）参加农村集体建房或者申请分配到足额面积的农民公寓，应当在分配到新房后退回原有农村宅基地而未退回的；

　　（三）户内成员全部死亡，所遗农村住宅无人继承或者受遗赠的；

　　（四）为了公共利益需要使用原农村宅基地或者原农村住宅所占用的土地，所在的农村集体经济组织已给予原农村宅基地使用权人合理的货币补偿、已异地安排农村宅基地重建农村住宅、已提供安置房或者已参加农村集体建房安置的；

　　（五）经依法批准取得农村宅基地使用权，《乡村建设规划许可证》或《农村宅基地批准书》有效期届满仍未开工建设的；

　　（六）农村住宅灭失后，该农村住宅占用的农村宅基地二年以上未重新建设农村住宅的；

　　（七）法律、法规、规章规定的其他情形。